Mandat portant sur un bien situé en France : risque ou opportunité ?

Proximité géographique de l’Hexagone, résidents suisses disposant de biens immobiliers en France et présence importante de français en Suisse sont autant d’opportunités pour les professionnels de l’immobilier basés en Suisse de proposer leurs services pour des biens situés en France : mais est-ce vraiment possible ?

 Oui… et non ! A la différence de la Suisse où les activités immobilières peuvent être librement exercées, en France, l’entremise immobilière fait partie des activités réglementées. Elles sont encadrées par la loi dite « Hoguet » du 2 janvier 1970, et son décret d’application du 20 juillet 1972, régulièrement modifiés, qui instaurent un cadre juridique assez strict et imposent toute une série d’obligations sanctionnées pénalement.

  1. A qui s’applique la règlementation Hoguet ?

Sont concernées toutes les « personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives » notamment à :

  • L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
  • L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
  • La gestion immobilière ;
  • La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé ;
  • L’exercice des fonctions de syndic de copropriété (= administrateur de PPE).

Mais ni la loi ni le décret ne précisant à partir de quand ces activités sont considérées comme effectuées de « de manière habituelle », c’est la Cour de Cassation (la plus haute instance judiciaire française) qui a défini cette notion de manière extrêmement restrictive.

Elle considère en effet que l’habitude est caractérisée dès le 2e acte (Cass. Crim., 2 nov. 1978, n° 77-93.464). Si un acte isolé d’apport d’affaires ou d’intermédiation ne relève pas de la loi Hoguet (Cass. 1re civ., 27 nov. 2001, n° 99-14.005), dès le 2e acte l’activité relève de la loi Hoguet, sans que ni la périodicité de ceux-ci, ni le fait qu’il n’y ait qu’un seul mandant ne soient pris en compte (Cass. 1re civ., 18 juin 2014, n° 13-11.543).

Ainsi, un agent immobilier italien qui commercialisait un programme neuf situé à Nice a été condamné à 3’000€ d’amende pour exercice illégal de la profession, car son intervention ne se limitait pas à simplement en faire la publicité, mais il était également l’interlocuteur référent des acquéreurs potentiels (Cass. Crim., 23 avr. 2013, n° 12-83.576).

Autrement dit, pour les biens situés en France, un seul et unique joker peut être utilisé, sauf si aucune des parties (vendeur, acquéreur, bailleur, locataire, clients…) ne réside sur le sol français, ce qui est difficile à anticiper.

 Si l’on peut espérer une certaine tolérance des autorités répressives sur les zones frontalières, encore faut-il savoir raison garder, car les peines encourues vont jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7’500€ d’amende (multipliée par 5 pour les personnes morales).

Mais la sanction la plus lourde reste sans doute la perte du droit à honoraires : la perception de la commission étant soumise au respect du formalisme édicté par la réglementation Hoguet, vendeur et acquéreur disposent d’une arme redoutable pour refuser de s’en acquitter.

  1. Se soumettre à la loi Hoguet : une fausse bonne idée ?

 Si l’on peut « tomber » involontairement sous le coup de la réglementation Hoguet (dès le 2e acte), on peut aussi choisir de s’y soumettre volontairement. En fonction du volume d’affaires effectué en France, la question de la régularisation peut en effet légitimement se poser, mais il faut alors bien être conscient de tout ce que cela implique.

Outre les démarches administratives pour obtenir l’autorisation d’exercer (qui n’est délivrée que si des conditions d’aptitude, acquises en France ou à la rigueur au sein de l’Union Européenne, sont remplies), l’exercice régulier d’une activité d’entremise immobilière en France implique notamment (sans que cette liste soit exhaustive) :

  • l’obtention d’une garantie financière ou une déclaration de non-perception de fonds
  • d’être assuré en responsabilité civile professionnelle
  • une obligation de formation continue
  • d’être titulaire, avant toute opération, d’un mandat écrit et formalisé, contenant tout un ensemble de mentions obligatoires
  • d’enregistrer tous les mandats dans un registre dédié
  • que tous les documents et les publicités contiennent un certain nombre de mentions obligatoires.

En résumé, difficile de s’improviser agent immobilier en France !

Si vous êtes prêts à franchir le pas, Immojuris peut vous accompagner dans ces démarches.

Si non, la suite de cet article peut vous intéresser !

  1. En pratique : quelles solutions pour rester dans les clous ?

La Suisse ne faisant partie ni l’Union Européenne, ni de l’Espace Economique Européen, les dispositions permettant aux ressortissants établis dans l’un de ces pays d’effectuer des prestations ponctuelles et occasionnelles en France ne sont donc pas applicables.

En revanche, il semblerait possible que ces mêmes ressortissants (à l’exclusion des Français) puissent, via la carte professionnelle européenne, effectuer des prestations « temporaires et occasionnelles » (sans que ces notions soient définies…).

Les personnes physiques qui agissent pour le compte d’un titulaire de carte professionnelle doivent être habilités par celui-ci à « négocier et s’entremettre ». Cependant, ce montage est déconseillé, car il faudrait alors que cette personne physique soit salariée ou agent commercial. Etant donné les implications en termes de cotisations sociales et la lourdeur des démarches administratives nécessaires (sans parler de l’aspect fiscal), mieux vaut ne pas s’aventurer sur cette piste.

En définitive, la solution la plus simple et la plus sûre est de conclure avec un confrère établi légalement en France un partenariat ou délégation de mandat : le professionnel établi en Suisse apporte à son homologue établi en France un ou plusieurs mandats, et le charge de la commercialisation du(des) bien(s) situés en France. La diffusion d’annonces reste possible pour le délégant suisse, mais il doit alors orienter les clients vers le délégataire français, seul habilité à « négocier et s’entremettre », donc à être en contact avec les acquéreurs/locataires potentiels dès lors qu’ils résident sur le sol français.

En contrepartie de cet apport de mandat(s), un partage des honoraires de courtage pourra être convenu.

Là encore, Immojuris est à même de vous aider à trouver un correspondant fiable et peut vous accompagner dans la rédaction de cet accord, afin d’éviter toute déconvenue !

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