Une maman de jour obligée de cesser son activité jugée trop bruyante par ses voisins : si la décision récemment rendue par le Tribunal Fédéral est sévère et lourde de conséquences pour l’intéressée, sonne-t-elle pour autant le glas de cette profession dans tous les immeubles collectifs d’habitation ? Rien n’est moins sûr…

L’arrêt rendu par le Tribunal Fédéral le 22 avril dernier a ému le milieu des AMF (Accueillants en Milieu Familial) et les parents concernés par ce mode de garde. En confirmant la décision des juges vaudois, il contraint en effet une maman de jour à trouver un autre endroit pour recevoir les enfants qui lui sont confiés, ou à cesser purement et simplement son activité.

Il semble toutefois que la portée de cet arrêt doive être relativisée, comme l’atteste son absence de publication, et que la solution était commandée par les faits de l’espèce et n’a pas vocation à être généralisée.

      1. Le règne de la tranquillité dans les petites PPE d’habitation

Une PPE est constituée de 3 lots, répartis sur 3 étages (au rez-de-chaussée, la copropriétaire plaignante, au 1^er étage, la maman de jour qui y exerce son activité, et au 2^e étage, le logement de cette dernière et de son mari). L’AMF reçoit 5 écoliers, qui ne sont donc pas dans l’appartement de manière continue.

L’article 7 du RAU (Règlement d’Administration et d’Utilisation) stipule que « Les locaux sont destinés à l’habitation. L’exercice d’une profession est autorisé dans la mesure où il ne nuit pas à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble, qu’il n’apporte aucune gêne aux autres propriétaires, notamment en raison du bruit, des odeurs et des trépidations ».

Importunée par le bruit des enfants gardés, la copropriétaire du rez-de-chaussée met en demeure sa voisine de cesser ce qu’elle considère être une profession (puisqu’agréée par la commune), exercée en violation du RAU.

Une assemblée générale est alors convoquée, afin de modifier le RAU et permettre l’activité d’accueillante en milieu familial. Votée à la double majorité, la résolution est annulée par le Tribunal Fédéral en 2017, car l’unanimité était doublement requise : non seulement il s’agissait d’un changement de destination, mais, en outre, la substitution des termes « bonne tenue » à celui de « tranquillité » contrevenait à la destination initiale de l’immeuble, petite PPE de 3 lots, à savoir : habitation dans un environnement paisible.

L’action en cessation du trouble, suspendue pendant la procédure en annulation de l’assemblée litigieuse, reprend son cours, et il s’agit alors d’apprécier si l’activité d’AMF est compatible ou non avec le RAU.

Suivant le raisonnement des juges cantonaux, le TF considère que, par essence, selon « l’expérience générale de la vie », la garde d’enfants est de nature à troubler la tranquillité des habitants et à les gêner par les bruits et trépidations inhérents à cette activité. Celle-ci est donc illicite car incompatible avec les clauses claires du RAU, sans qu’il soit besoin d’apprécier concrètement la situation, notamment en mesurant le bruit causé.

C’est la petite structure de l’immeuble qui a ici été déterminante, la tranquillité étant l’élément central pour apprécier la compatibilité d’une activité professionnelle. On peut en déduire que la solution aurait sans doute été différente dans une PPE de taille plus importante.

Ainsi, même si des enseignements peuvent être tirés de cette décision du TF, il faut se garder de lui conférer une portée trop large, quelques nuances importantes étant, en outre, apportées en filigrane.

     2. L’art de différencier les bruits d’enfants nuisibles de ceux qui doivent être tolérés

Si les bruits d’enfants sont au centre de cette affaire, c’est avant tout en tant que conséquence d’une activité professionnelle, et non en tant que tels. Seule l’activité professionnelle est ici en cause, et non les bruits d’enfants en général : s’il s’était agi des propres enfants de l’AMF, le bruit et les trépidations dont se plaignent la voisine auraient alors été appréciés concrètement, et sanctionnés uniquement en cas d’excès, sur le fondement de l’article 684 al. 2 du Code civil, qui se réfère aux « limites de la tolérance que se doivent les voisins », dépendant de plusieurs facteurs (usage local, situation, nature et affectation de l’immeuble).

Il en aurait été de même si l’activité avait été jugée compatible avec le RAU : seul l’excès aurait donné lieu à sanctions. Dans la mesure où une interprétation objective du RAU (c’est-à-dire détachée de toute appréciation concrète des faits) conduisait à rendre l’activité d’AMF incompatible avec le RAU, cette question n’a même pas été examinée.

La chronologie des faits entre également en ligne de compte : l’article 7 du RAU existait depuis l’origine de la PPE, soit quelques années avant que l’activité de l’AMF ne débute. Le TF, pour justifier l’interprétation objective qui en est faite, relève qu’il n’était pas possible de déterminer la volonté réelle des parties lors de l’établissement du RAU. De là à dire qu’il en serait allé autrement si cet article avait été inséré après le début de l’activité de l’AMF ou que l’AMF exerçait déjà lors de l’établissement du RAU, il n’y a qu’un pas.

Enfin, le TF relève ce qui a sans doute été une erreur de stratégie de l’AMF : en tentant de faire modifier l’article 7 du RAU par une AG, n’a-t-elle pas implicitement reconnu le caractère incompatible de son activité professionnelle avec celui-ci ?

       3. En pratique : PPE ou bail, même combat ? 

A configuration égale, il n’est pas certain que la solution aurait été aussi sévère s’il s’était agi d’un immeuble locatif.

En effet, sous l’angle droit du bail, la jurisprudence se montre plus clémente.

Le TF a par exemple considéré que l’activité de maman de jour dans une partie de l’appartement loué ne constituait pas une affectation contraire à l’habitation, car elle s’inscrit dans le cadre des actes de la vie courante d’une famille, à aucun moment, la chose louée ne cesse d’être utilisée en tant que logement.

Les tribunaux sont également moins enclins à octroyer des réductions de loyer aux voisins importunés : cela a ainsi été refusé dans le cas d’une crèche dont le jardin est situé sous l’appartement du plaignant, au motif que les bruits ne dépassaient pas ce à quoi il faut s’attendre et ne restreignaient pas l’usage de la chose louée. De même, il est admis qu’un certain degré de tolérance est exigé, et que quand on vit dans un immeuble occupé par plusieurs familles, de surcroît muni de jardins privatifs et proche d’une place de jeux, les bruits d’enfants font partie de la vie courante et sont inévitables.

En résumé, selon la situation, les bruits d’enfants ne constituent pas toujours une nuisance qui peut être sanctionnée. De nombreux paramètres sont à prendre en compte pour déterminer les droits et obligations des habitants d’un immeuble collectif, notamment :

• S’agit-il d’une PPE ? d’un immeuble locatif ?
• Les plaignants et « fauteurs de trouble » sont-ils propriétaires ou locataires ?
• L’appartement sert-il également de logement à l’AMF ?
• Quelle est la taille de l’immeuble, sa situation, les usages locaux ?

La réponse à ces questions pouvant ensuite conduire à apprécier la situation sous divers angles (relation bailleur-locataire plaignant / bailleur-locataire nuisible / locataires entre eux / locataire-copropriétaire non-bailleur / bailleur-PPE), Immojuris est là pour vous aider à vous y retrouver et démêler les choses !