A l’heure où se profile une possible augmentation du nombre de contestations de loyer initial, il est plus que jamais important de savoir où la formule officielle est obligatoire. Hormis le grand retour de Fribourg dans les cantons concernés et le rétablissement de l’obligation dans le Jura-Nord-Vaudois, peu de modifications sont à signaler pour les baux conclus depuis le 1^er janvier 2024.

En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent imposer, sur tout ou partie de leur territoire, l’utilisation d’une formule officielle destinée, notamment, à informer le nouveau locataire du loyer payé par l’ancien. Mais ni l’article 270 al. 2 CO, ni l’OBLF ne précisent les critères caractérisant la « pénurie de logements » : sa définition est à la main de chaque canton, donc à géométrie variable.

Quatre cantons romands ont fait usage de cette faculté : Fribourg, Genève, Neuchâtel et Vaud.

Fribourg

L’Etat de Fribourg avait abrogé l’obligation à compter du 1^er janvier 2021, le taux de vacance se situant alors à 1,89% (soit au-dessus du seuil de 1,8% fixé par l’ordonnance du 30 novembre 2010 sur le bail à loyer et à ferme non-agricole). Cette obligation est rétablie depuis le 1^er janvier 2024, le taux de vacance dans le canton s’élevant à 1,38% au 1^er juin 2023.

(Ordonnance du 18 déc. 2023 concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer)

Genève 

L’office cantonal de la statistique ayant estimé, au 1^er juin 2023, le taux moyen de vacance à 0,42% (soit bien en-deçà du seuil de 2% fixé par le canton), l’ensemble du canton est concerné par l’obligation d’utiliser la formule officielle agréée à chaque changement de locataire, et ce, pour toutes les catégories d’appartements concernés (1 à 7 pièces inclusivement).

(Arrêté du 15 nov. 2023 déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des articles 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation )

Neuchâtel

Dans le canton de Neuchâtel, la liste des communes dans lesquelles l’usage de la formule officielle est obligatoire est identique à celle des communes soumises à la loi limitant la mise en vente d’appartements loués (LVAL), soit pour 2024 :

• Pour les 2 à 5 pièces habitables :
  • Neuchâtel
  • Hauterive
  • Cornaux
  • Cressier
  • Boudry
  • Cortaillod
  • Milvignes
  • Rochefort
  • Val-de-Ruz
• Pour les 3, 4 et 5 pièces :
  • La Grande Béroche

(Arrêté du 13 déc. 2023 déterminant le champ d’application de la LVAL)

Vaud 

La vacance étant désormais définie de façon uniforme entre les différentes réglementations (LPPPL et LFOCL), pour 2024, la formule officielle agréée par le canton est obligatoire dans tous les districts sauf ceux d’Aigle, de Broye-Vully.

(Arrêté du 20 déc. 2023 sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire pour l’année 2024)

Quid en cas d’oubli ou d’erreur ?