Pacte d’emption : quand la Lex Weber vient perturber le plan des parties…

Un récent arrêt du Tribunal Fédéral est l’occasion de rappeler le mécanisme du pacte d’emption et de s’arrêter sur la nature de la somme versée par le bénéficiaire de ce pacte, qui, s’il s’agit d’une clause pénale, doit être « raisonnable », sous peine de réduction par le juge.

Qu’est-ce que le droit d’emption ?

Le droit d’emption, ou pacte d’emption, est une option permettant à son titulaire de faire valoir en tout temps son droit à l’acquisition, à un prix convenu et pendant une certaine durée, indépendamment de la volonté du propriétaire : le bénéficiaire a donc le droit, mais non l’obligation, d’acheter, tandis que le vendeur, lui, est, obligé de vendre.

Souvent couplé à une vente à terme, le droit d’emption peut également être conclu seul, ce qui était le cas dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt rendu par le Tribunal Fédéral le 28 janvier 2021.

En juin 2011, une hoirie concède à une société un droit d’emption d’une durée de 15 mois sur des parcelles non-bâties, dont le prix de vente est fixé à CHF 13Mio. Un « acompte de réservation » de CHF 7Mio est versé.

En signant le pacte d’emption, la société emptrice s’est engagée à déposer une demande de permis de construire dans un certain délai puis à exercer son droit d’emption dans un autre. Cette convention écrite stipule en outre que l’acompte sera définitivement acquis à l’hoirie si ces diligences ne sont pas accomplies et que le droit d’emption n’est pas exercé dans le délai prévu.

Si l’ombre de la Lex Weber (qui limite le quota des résidences secondaires de chaque commune à 20%) planait sur cette opération dès le début, les parties n’en avaient pas mesuré les conséquences, ni pris au sérieux l’éventualité d’une entrée en vigueur quasi-immédiate, ce qui fût le cas, la loi ayant été adoptée pendant la durée de validité du pacte. Face à la cascade de recours déposée contre son projet, la société emptrice décide d’y renoncer, et déclare vouloir invalider le pacte d’emption. Elle demande donc la restitution de l’acompte de réservation de CHF 7Mio, ce que l’hoirie refuse.

Portée jusqu’au Tribunal Fédéral, cette affaire se solde par la condamnation de l’hoirie à restituer à la société bénéficiaire du pacte la somme de CHF 5.7Mio. Pour aboutir à la réduction du montant de l’acompte à CHF 1.3Mio, les juges ont d’abord dû se pencher sur la question de la nature juridique de cet « acompte de réservation ».

Acompte-pression ou acompte-rémunération ?

La somme versée dans le cadre d’un pacte d’emption peut être qualifiée de 2 manières : clause pénale ou contrepartie pécuniaire de l’immobilisation de son bien par le promettant (donc le prix de l’emption).

Risque de réduction de l’acompte(-sanction) à un montant « raisonnable »

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